SM "Zakoniczyn" z Gdańska, inwestor w projekcie "Pastelowa" przedstawiła powykonawcze rozliczenie inwestycji. Łączne koszty całej inwestycji, z budową infrastruktury i garaży podziemnych, a także kosztami odsetek w trakcie budowy wyniosły 9 342 zł brutto/m2.
Dokładnie tyle za każdy metr swojego mieszkania zapłacą przyszli właściciele mieszkań, spłacając tę kwotę w czynszu od pierwszego miesiąca zamieszkania. Bez dodatkowych wycen w momencie przekształcania na własność, jak w SIM czy TBS, bez uzyskiwania dodatkowych zgód- mają to zagwarantowane w Ustawach.
Dlaczego jest to tak ważne?
W inwestycjach spółdzielczych wszystkie koszty są transparentne, natomiast spółdzielnia nie dolicza w żadnym momencie marży. W razie wystąpienia dodatkowych kosztów w trakcie procesu, których nie zaprognozowała na początku inwestycji, nie może więc „zejść z zysku”, jak dzieje się to u deweloperów komercyjnych. Inaczej mówiąc, spółdzielnia działa w formule kosztowej. Na początku inwestycji są robione prognozy, podpisywane umowy np. z generalnym wykonawcą. Od prognozowanej sumy kosztów liczy się 20-25% wkładu własnego. W koszty wliczone są także inne elementy takie jak np. odsetki od wybranego w trakcie budowy kredytu. W trakcie budowy, w zależności od okoliczności, ostateczny koszt może wzrosnąć lub spaść. Spaść może jeśli np. w trakcie budowy spadnie WIBOR3M i wtedy obniży się prognozowany koszt odsetek, wliczany w cenę. Oczywiście wszystko to jest dokładnie opisane w umowach- zarówno rezerwacyjnej jak i o budowę, wynika zaś z przepisów prawa. Przykładowy zapis z umowy wygląda tak:
§ 3
- Wstępna wysokość wkładu mieszkaniowego obejmującego koszty budowy Lokalu szacowana jest na kwotę ……………………..… zł (słownie: … złotych).
- Oszacowana wysokość wstępnego wkładu mieszkaniowego może jednak ulec zmianie stosownie do aktualizacji planowanych kosztów budowy, będących podstawą ustalenia wkładu mieszkaniowego w umowie o budowę Lokalu. Zmiana zostanie ujęta w umowie o budowę Lokalu.
- Ostateczna wysokość wkładu będzie wynikała z rozliczenia kosztów budowy Lokalu po zakończeniu zadania inwestycyjnego zgodnie z przepisami prawa, Statutem Spółdzielni oraz umową o budowę Lokalu, w oparciu o rzeczywiste koszty poniesione na realizację tego zadania inwestycyjnego.
Co się dzieje na końcu inwestycji?
Spółdzielnia po zakończeniu budowy musi zliczyć wszystkie faktycznie poniesione koszty i zaktualizować wkład własny, żeby razem z kredytem budowlanym pokryły 100% kosztów. Koszty nowej inwestycji spółdzielni w żadnym wypadku nie mogą zostać poniesione z innych źródeł np. z funduszu remontowego obecnych Lokatorów!
Podsumowując
Lokator ma obliczony ostateczny wkład własny od kwoty, która faktycznie została poniesiona na wybudowanie mieszkania. Zazwyczaj, koszty te nie różnią się zbytnio od założeń, które są wykonywane bardzo dokładnie. W tym projekcie z powodu 1. Pandemii, 2. Wybuchu wojny w Ukrainie, 3. Wzrostu kosztów budowy na rynku (zarówno materiałów jak i robocizny) niemal dwukrotnie, generalny wykonawca inwestycji miał prawo zażądać podwyżki sumy kontraktu. Mimo, że kontrakty z GW podpisywane są na ryczałt, w przypadku wystąpienia siły wyższej (a nawet dwóch: wojna i pandemia), albo w przypadku, gdy dla wykonawcy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia wiązałoby z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy- można integrować w umowę ryczałtową. Gdyby spółdzielnia nie zgodziła się na podwyżkę kosztów, wykonawca najprawdopodobniej zszedłby z budowy, a spółdzielnia musiałaby szukać nowego, mając przestój na budowie, od którego trzeba byłoby płacić odsetki za każdy miesiąc do banku.
Wszyscy czekaliśmy na ostateczne rozliczenie, które potwierdzi, że mimo tych przeszkód cena za metr wybudowanych nowych mieszkań będzie niższa niż rynkowa, i tak też się stało.
Składamy ogromne gratulacje i podziękowania za ogrom pracy i zaangażowania Zarządowi spółdzielni, Pani Prezes Annie Adamczyk oraz całemu zespołowi spółdzielni pracującemu przy tym projekcie w imieniu własnym i wszystkich Lokatorów. Gdyby nie ogromna determinacja, te trudne warunki, w których powstawała „Pastelowa” mogły przekreślić budowę.
Ostateczny wynik, czyli 9342 zł/m2 brutto jest wynikiem bardzo dobrym, znacznie poniżej cen rynkowych mieszkań w najbliższej okolicy. A 319 rodzin i osób może bezpiecznie zamieszkać „na swoim” bez konieczności posiadania zdolności kredytowej. Mogą zrezygnować z nic nie wnoszącego w bezpieczeństwo rodziny najmu, czy przenieść się ze zbyt małych mieszkań do metrażu, jaki nie wchodziłby w rachubę przy ich zdolności kredytowej. Mogą spłacać wartość mieszkania już od dziś, wiedząc, że każdy czynsz zapłacony do spółdzielni spłaca kredyt zaciągnięty na ich mieszkanie, co w momencie jego wykupu będzie obniżało kwotę pozostała do zapłaty. Wiedzą, że cena za mieszkanie się nie zmieni w momencie jego przekształcenia, a fakt przeniesienia własności nie będzie przez nikogo kwestionowany, jak ma to miejsce w TBS czy SIM.
Korzyści społeczne z powstania projektu „Pastelowa” w Gdańsku są ogromne.
Tym samym odpowiadamy ostatecznie na pytania: Czy w dzisiejszych czasach można budować mieszkania taniej niż deweloperzy? Czy spółdzielnie mogą i potrafią budować mieszkania? Czy na rynku jest oferta mieszkaniowa dla osób bez zdolności kredytowej?
Kolejka chętnych na mieszkania lokatorskie odpowiada zaś na pytanie: czy powinno powstawać więcej mieszkań społecznych, dla osób z tzw. "luki czynszowej", transparentnie rozliczanych, finansowanych zwrotnie- a więc nie obciążających Budżetu Państwa?
Jak na dłoni widać tu potwierdzenie naszych idei, o których mówimy od lat: mieszkania społeczne budowane przez spółdzielnie bez marży mogą być (i są!) tańsze, bez szkody na jakości budownictwa, a spółdzielnie, przy zastosowaniu istniejącego prawa (które między innymi nakłada obowiązek rozliczenia wszystkich kosztów budowy bez nakładania marży, transparentnie dla Lokatorów) mogą budować mieszkania tak bardzo potrzebne dziś na rynku. Przypomnijmy- aby stać się posiadaczem mieszkania lokatorskiego nie trzeba wykazywać się zdolnością kredytową. Kredyt zaciągnęła spółdzielnia, Lokator wpłaca wkład własny, a po spłacie całości zaciągniętego na swoje mieszkanie kredytu, staje się jego właścicielem.
Program Mieszkania Lokatorskie w procesie powstawania osiedla „Pastelowa” w Gdańsku
Jako zespół programu Mieszkania Lokatorskie byliśmy odpowiedzialni za pozyskanie finansowania tego największego w historii Banku Gospodarstwa Krajowego kredytu mieszkaniowego na budownictwo społeczne, z czego jesteśmy niezmiernie dumni. To nasz zespół, pracując nad tym projektem od 2020r. był odpowiedzialny za znalezienie gruntu pod inwestycje, uzyskanie pozwolenia na budowę, komercjalizację mieszkań jeszcze przed starem budowy, przygotowanie finansowania, przygotowanie przetargu na GW (w którym ostatecznie zwyciężył PORR Polska).
Czy było dłużej, trudniej i bardziej pandemiczne niż zakładaliśmy? Oczywiście, ale mimo tylu przeciwności losu - 319 mieszkań w Gdańsku powstało.
Wszyscy mieszkańcy już odebrali klucze do swoich mieszkań, kończą się ostatnie remonty, osiedle zaczyna żyć swoim życiem.
A do nas każdego dnia zgłaszają się chętni na następne. Bo 319 mieszkań wobec 2 mln osób z "luki czynszowej" to oczywiście kropla w morzu. Czy będzie więcej mieszkań lokatorskich? Z niecierpliwością czekamy na prezentacje nowych zachęt i propozycji programów mieszkaniowych od Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Mocno liczymy na obniżenie oprocentowania kredytów dla spółdzielni na mieszkania lokatorskie, oraz skrócenie procesu uzyskiwania kredytu – nawet dwa lata czekania na jeden kredyt (!!!) to zdecydowanie za długo, jeśli poważnie myślimy o zakopaniu "luki czynszowej".
